Belge temeli
İmar durumu, tapu, çap, aplikasyon ve varsa plan notları aynı dosyada okunur.
Yatırım kararı
Denizli Arsa Fizibilitesi ve İmar Analizi
Arsa fizibilitesi, parselin yalnızca emsal değerini değil; çekme mesafelerini, taban oturumunu, kat düzenini, otopark ihtiyacını ve kullanılabilir proje alanını birlikte değerlendirir. Denizli’de bir arsayı satın almadan veya proje bütçesini kapatmadan önce bu verilerin güncel imar belgesiyle doğrulanması, kağıt üzerindeki alan ile uygulanabilir çözüm arasındaki farkı görünür kılar.
Alan hesabı
TAKS, KAKS/emsal, kat ve çekme koşulları tek rakam yerine birlikte değerlendirilir.
Karar çıktısı
Belirsizlikler, yaklaşık yapı programı ve sonraki doğrulama adımları açıkça ayrılır.
Emsal neden tek başına yeterli değildir?
Emsal, toplam emsale dahil alan için bir üst sınır verir; fakat binanın parsel üzerinde nasıl oturacağını tek başına söylemez. Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri, TAKS, kat adedi, yol kotu ve parsel geometrisi aynı toplam alanın çok farklı planlara dönüşmesine neden olabilir. Bu yüzden yüksek görünen bir emsal, otomatik olarak yüksek satılabilir alan anlamına gelmez.
Fizibilite hesabında önce resmi belgedeki değerler ayrıştırılır, sonra taban oturumu ile emsal sınırı birlikte uygulanır. Otopark, sığınak, merdiven-asansör çekirdeği, teknik hacimler ve dolaşım alanları ayrıca ele alınır. Sonuç tek bir kesin proje değil; hangi kabulün hesabı büyüttüğünü veya küçülttüğünü gösteren kontrollü bir karar tablosudur.
İlk inceleme için hangi belgeler gerekir?
Ada-parsel bilgisi başlangıç için yeterli olabilir; ancak güvenilir bir değerlendirme için güncel tapu, imar durum belgesi, aplikasyon krokisi, çap ve varsa plan notları gerekir. Eğimli veya yol kotu belirsiz parsellerde plankote ve yol kotu belgesi hesap kalitesini doğrudan etkiler. Belge eksikse analiz yapılabilir, fakat eksik bilgi sonuçta açık uyarı olarak tutulur.
Web sorgusundan veri alınamadığında imar belgesi PDF, JPG veya PNG olarak programa yüklenebilir. Belgeden çıkarılan değerler forma aktarılır; kullanıcı her alanı görerek onaylar. OCR veya AI okuması resmi belgenin yerini almaz. Özellikle tarih, ölçek, plan notu ve özel koşullar işlem öncesinde ilgili idareden teyit edilmelidir.
Yapılabilir alan ile satılabilir alan nasıl ayrılır?
Yapılabilir alan, mevzuat ve plan koşulları içinde çözülebilen toplam yapı kapasitesidir. Satılabilir veya doğrudan kullanılabilir alan ise çekirdek, ortak dolaşım, teknik hacim ve zorunlu servis alanları çıktıktan sonra kalan bölümdür. Bir yatırım kararında bu iki değerin aynı kabul edilmesi gelir beklentisini gereksiz biçimde büyütebilir.
Buhari Mimarlık değerlendirmesinde yapı tipi, bağımsız bölüm hedefi, otopark çözümü ve çekirdek ihtiyacı birlikte okunur. Amaç projeyi erken aşamada çizilmiş gibi göstermek değil; tasarım başlamadan önce hangi programın parsele daha mantıklı oturabileceğini ve hangi kararın ilave ölçüm ya da kurum görüşü istediğini belirlemektir.
Fizibilite raporunda ne görürsünüz?
Rapor; kullanılan belge ve tarih bilgisini, parsel verilerini, alan hesaplarını, varsayımları, riskleri ve önerilen sonraki adımları bir araya getirir. Kritik bir değer belge üzerinde okunamıyorsa sistem bunu tahmin gibi gizlemez. Böylece rapor satın alma görüşmesinde, tasarım programı hazırlanırken veya mal sahibiyle kapsam konuşulurken aynı veri setine dönmeyi kolaylaştırır.
Rapor yatırım garantisi, ruhsat onayı veya kesin keşif değildir. Zemin, mülkiyet, terk-ihdas, altyapı, kurum görüşleri ve uygulama maliyeti ayrı uzmanlık ve doğrulama gerektirebilir. Karar yüksek bütçeli ise güncel belediye belgesi, harita ölçümü ve ilgili teknik disiplinlerin görüşüyle ikinci kontrol yapılmalıdır.
Arsa kararını ne zaman projeye çevirmeli?
Belge verileri tutarlıysa, kritik belirsizlikler kabul edilebilir düzeydeyse ve hedef yapı programı parsel geometrisiyle çelişmiyorsa konsept proje aşamasına geçilebilir. Hâlâ yol, kot, çekme veya mülkiyet sorusu varsa önce bu başlık kapatılmalıdır. Erken çizim üretmek, eksik veriyi çözmez; yalnızca revizyon maliyetini ileri taşır.
Sık sorulan sorular
Ada ve parsel bilgisi fizibilite için yeterli mi?
Ada-parsel bilgisi ön araştırmayı başlatır; ancak karar vermek için çoğu zaman yeterli değildir. Güncel imar durumu, tapu, çap, plan notları ve gerekiyorsa aplikasyon ya da plankote birlikte okunmalıdır. Eksik belgelerle yapılan hesap, raporda varsayım olarak açıkça işaretlenmeli ve satın alma öncesinde ilgili kurumdan doğrulanmalıdır.
Fizibilite raporu ruhsat alınacağını garanti eder mi?
Hayır. Fizibilite, mevcut belge ve kabullerle parselin olası kapasitesini değerlendirir; ruhsat onayı yerine geçmez. Mimari, statik, mekanik, elektrik, zemin ve kurum görüşleri proje ilerledikçe sonucu etkileyebilir. Bu nedenle rapor karar desteğidir ve güncel resmi evrakla birlikte kullanılmalıdır. İşleme başlamadan önce belge tarihi, parsel bilgisi, ekler ve ilgili idarenin güncel talebi birlikte doğrulanmalıdır.
İmar belgesini programa yükleyebilir miyim?
Evet. Web sorgusu sonuç vermediğinde PDF, JPG veya PNG imar belgesi yüklenebilir. Sistem belge içindeki emsal, TAKS, kat, çekme ve not bilgilerini forma aday değer olarak taşır. Kullanıcı alanları kontrol eder; belirsiz veya okunamayan kısımlar ilgili belediye ya da idareden teyit edilir.
Bir sonraki adımı belgeyle netleştirelim
Arsa, mevcut mekan veya proje dosyanızı paylaşın; hangi bilginin hazır, hangisinin doğrulanması gerektiğini birlikte ayıralım.